Még csak most épülő társasházakban venne ingatlant? Egy új jogszabály jelentősen csökkenti a kockázatait!

2025. október 3-án jelent meg egy új jogszabálytervezet, amely bevezetné az úgy nevezett társasházi építményi jog intézményét. Ennek lényege, hogy az adásvételi szerződésben rögzített feltételek teljesítése esetén a vevő biztosítékot nyer arra, hogy a jövőben megépülő társasházban kialakítandó lakás tulajdonjogát megszerezze. A tervezet szerint a társasházi építményi jog olyan arányban illeti meg a jogosultat, mint amely mértékű tulajdoni hányad megilletné az épület felépítése esetén.

Nagyobb biztonság a vevőknek: társasházi építményi jog

Ugyan korábban is lehetséges volt még fel nem épült ingatlanra vonatkozóan adásvételi szerződést kötni, ez azonban egy bizonytalan és kockázatos jogi konstrukciónak számított, amelyben minden kockázat a vevőknek, a kivitelezőknek, illetve a hitelintézeteknek kellett viselniük. Az úgynevezett jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog földhivatali nyilvántartásba való bejegyezhetősége korábban is garantálta a vevő számára, hogy az ingatlan tulajdonjogát megszerezze, amint az megépül, és a vevő a teljes vételárat kifizette, ez a jog azonban nem nyújt védelmet az ingatlanra vonatkozó végrehajtási jog bejegyzésével szemben. Ennek oka az, hogy a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog esetében a földhivatal nem biztosítja a vevő tulajdonjogának ranghelyi elsőbbségét a később bejegyzett végrehajtási joggal szemben. A vevő tulajdonjogát a földhivatal ugyanis csak azon a napon jegyzi be, amikor a tulajdonjog bejegyzési engedélyt a földhivatalhoz ténylegesen benyújtják, azt követően, hogy az ingatlan felépült, és a vevő a vételárat maradéktalanul kifizette. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy előfordulhat olyan helyzet, amikor is a vevő végső soron egy végrehajtás alatt álló ingatlan tulajdonjogát szerzi meg. Emellett az is lehetséges, hogy az építtető céggel szemben felszámolási eljárás indul, és a vevő által kifizetett vételár az építtetővel szembeni követelésként nem biztos, hogy megtérül. Ezt a kockázatot iktatná ki most társasházak esetében a társasházi építményi jog intézménye, így téve biztonságosabbá és kiszámíthatóbbá a használatbavételi engedéllyel még nem rendelkező ingatlanokra kötött adásvételi ügyleteket.

Elvesztem a pénzem, ha felszámolják az építtetőt?

A társasházi építményi jog jogosultja – szemben a korábban is létező, jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog jogosultjával – viszont a jelzálogjogosultakat megillető jogokat gyakorolhatja az ingatlanra vezetett végrehajtás, illetve a társasházi építményi jog kötelezettjének (az építtető) felszámolása esetén az általa kifizetett vételár vagy vételárrészlet erejéig. Az ingatlanra vezetett végrehajtás vagy a társasházi építményi jog kötelezettjének felszámolása esetén nem az fog dönteni, hogy mikor szerezte meg valaki a társasházi építményi jogot, vagyis nem a sorrend alapján kaphatják vissza a pénzüket a vevők, hanem mindnyájan ugyanolyan jogokkal rendelkeznek (ugyanazon a ranghelyen szerepelnek) a szerződéskötés idejétől függetlenül. Amennyiben nincs lehetőség minden jogosult igényeinek maradéktalan kielégítésére, a jogosultakat az őket megillető tulajdoni hányad arányában kell kielégíteni.

A LeitnerLaw tapasztalt ügyvédei örömmel állnak partnereik rendelkezésére ingatlan adás-vétellel, ingatlanfejlesztési projektek jogi kérdéseinek megoldásával, finanszírozással kapcsolatban.

Mikor és hogyan lehet társasházi építményi jogot szerezni?

Társasházi építményi jogot azután lehet alapítani, hogy a társasház előzetes megalapításának tényét az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Ezt vagy a kialakítandó lakásra vonatkozó adásvételi szerződésben vagy a felek között létrejött külön szerződésben lehet megtenni a vevő javára, ellenérték fejében. A társasházi építményi jog megszerzéséért fizetett ellenérték beleszámít a vételárba.

A társasházi építményi jogot át is lehet ruházni (el is lehet adni): a korábbi jogosult, a jogosultságot megszerző fél, valamint a kötelezett megállapodnak arról, hogy a korábbi jogosultat az adásvételi szerződés alapján megillető jogok és kötelezettségek a jogosultságot megszerző félre szállnak át.

Vehetek fel hitelt, ha még meg nem épített társasházban vennék lakást?

A társasházi építményi jogot lehetséges zálogjoggal megterhelni, illetve a zálogjog biztosítása céljából lehetséges a társasházi építményi jogra elidegenítési és terhelési tilalmat alapítani.

Jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog vagy társasházi építményi jog?

Fontos megemlíteni, hogy a még fel nem épített társasház leendő épületére vonatkozó vevői jog – vagyis az eddig is létező, jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog – a jogszabály hatálybalépését követően csak akkor lesz alapítható, ha a társasház előzetes alapítása tényét nem jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba. Az új jogszabály hatályba lépéséig hátralévő átmeneti időszakban, ideiglenesen azonban a felek társasházi építményi jog bejegyzése iránti kérelmére az ingatlanügyi hatóság társasházi építményi jog helyett jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot jegyez be az ingatlan-nyilvántartásba.

A társasháznak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése esetén a társasházi építményi jog automatikusan megszűnik, és helyébe a társasházi építményi jog jogosultjának tulajdonjoga lép, a társasházi építményi jogot terhelő zálogjogot pedig a jogosult által megszerzett lakáson fennálló jelzálogjog vagy önálló zálogjog váltja fel.

A LeitnerLaw tapasztalt ügyvédei örömmel állnak partnereik rendelkezésére ingatlan-adás-vétellel, ingatlanfejlesztési projektek jogi kérdéseinek megoldásával, finanszírozással kapcsolatban.