Az üresen álló irodaházak rugalmas újrahasznosításának jogi buktatói

Magyarország új építészeti törvénye új kereteket szab a projektek koncepciójának kialakítására, tervezésére, jóváhagyására és védelmére. Legfőbb rendező elvei a fenntarthatóság, emberközpontúság és az örökségvédelem, és a modernizált kódex egyszerűsíti az eljárásokat is.

Egyrészt az új jogszabály korlátozza az új területek, valamint a mezőgazdasági területek építési telkekként való kijelölését. Másrészt az irodaházak piaca – különösen a régebbi épületállomány – szenved az alacsony kereslet, a magas beruházási költségek és a jelentős üresedési arányok miatt. Ezért különösen a budapesti fejlesztők számára a meglévő irodaházak rugalmas újrahasznosítása jelenti a megoldást.

A tulajdonosokat és a kivitelezők értéket keresnek a funkcióváltásban, irodából lakóépületté, szállodává vagy rugalmas, bérlők által vezérelt átalakításában. Ez a megközelítés javítja a tranzakciós piacot. Mindezzel együtt a funkcióváltásban gondolkodó vevőnek érdemes sokkal nagyobb figyelmet fordítani az akvizíciót megelőző építészeti, műszaki, pénzügyi és jogi átvilágításra.

Hogyan juthat el a beruházó az ötlettől a startpisztoly eldördüléséig? Jogi ellenőrzőlista:

A koncepció és területrendezési megvalósíthatóság az egyik legfontosabb szempont ezeknél a beruházásoknál, mely jelentős mértékben függ a helyi építési szabályoktól (HÉSZ) és a kerületi szintű tervektől. Az önkormányzatok fokozott szerepet játszanak a helyi építészeti értékek és a kulturális örökség védelmével kapcsolatos kérdésekben. Vonja be az illetékes főépítészt a koncepció kidolgozásának szakaszába, hogy elkerülje a kockázatokat.

A fenntarthatóság támogatása

A törvény ösztönzi az éghajlatváltozásnak ellenálló, energiahatékony döntéseket és a városi zöldterületek és anyagok teljes életcikluson át történő gondos kezelését. Átalakítások esetén ez vonatkozhat a burkolatok, a gépészeti és elektromos rendszerek cseréjére, a beépített berendezések széndioxidkibocsátásának újrahasznosítására és a csapadékvíz kezelésére. Érdemes ezeket a költségeket beépíteni a költségvetésbe.

A felhasználás megváltoztatása gyakran kerül összeütközésbe a helyi műemléki környezeti előírásokkal. A törvény frissíti az örökségvédelmi eljárásokat és tisztázza, mikor kezdeményezhető vagy bővíthető a védelem. Szánjon tehát időt az örökségvédelmi véleményekre, és az állam lehetséges elővásárlási jogának feltárására.

A pontos engedélyezési stratégia és ütemezés megtervezése is létfontosságú. Határozza meg, hogy az Ön útja egy standard építési engedély, egy ütemezett megközelítés vagy a kulturális örökséghez vagy infrastruktúrához kapcsolódó speciális eljárásrend.

Az átalakítások gyakran hordoznak rejtett kihívásokat a régi épületekben. Rendeljen meg átfogó – tűz, szerkezeti, közmű-, veszélyes anyag, energetikai felméréseket. A tervezőknek meg kell határozniuk a szállodákra vagy lakóépületekre vonatkozó, aktuális szabványok által előírt követelményeket, amelyek gyakran szigorúbbak, mint a régi irodák esetében.

Tehát a „szokásos” átvilágítás funkcióváltás esetén nem elegendő. Érdemes a tranzakciót lépésekre bontani: az aláírást és a zárást szétválasztani, végső határidőt és ár/költség-megosztási szabályokat meghatározni arra az esetre, ha az elővásárlási jogot gyakorolják. Alternatív vevővédelmi intézkedések mérlegelése is szükséges (pl. bontási díj, költségtérítés), ha a tranzakció ebből az okból meghiúsul. Szerezzen be előzetesen írásos megerősítést a közművek és közlekedési hatóságok részéről. Ha az önkormányzatok aggódnak a terhelésnövekedés miatt, hangsúlyozza a helyszín minőségének javítását és a fenntarthatósági szempontokat a támogatás megszerzése érdekében.

Az építőipar számára tehát a legkevésbé konfliktusos növekedés, ha a már létező épületeket újítják fel – például az elavult irodaházak lakóépületekké alakítva. Az új jogszabályi környezet biztosítja ehhez a támogató jogi hátteret, de magasabb követelményeket támaszt a felkészüléssel kapcsolatban. Ugyanakkor érdemes előre gondolkodni, hiszen azok, akik előre tervezik a teendőket lépésről lépésre a koncepció megvalósíthatóságától, az örökségvédelmi feltételeken és a bérleti szerződések jelentette korlátokon át az engedélyezési stratégiáig, azok gyorsabban fognak tudni reagálni, amikor egy jó lehetőségek adódik.

A LeitnerLaw óriási tapasztalattal rendelkezik a funkcióváltást tervező-megvalósító akvizíciók és projektek jogi tanácsadásában. Ügyvédeink jelenleg is számos – együttesen több millió euró értékű – funkcióváltó (irodából társasház, irodából hotel és irodaház átalakítás) beruházás jogi hátterét biztosítják. Ha ilyen beruházást tervez, forduljon hozzánk bizalommal.